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東莞工業地產成“香餑餑”工業地產成“香餑餑”新聞最前線深銳觀察文羊城晚報記者唐波圖羊城晚報記者王俊偉“一個多月前我就開始到處找廠房,結果發現租金漲了好多。”厚街一家鞋面廠的老板王瑞(化名)無奈地說。連日來,羊城晚報記者調查發現,自2015年以來,東莞廠房租金進入普漲模式,尤其是臨深片區,在過去兩年翻了一倍以上。對此,不少地產商及中介紛紛進軍東莞的工業地產,做起“二房東”。不過,租金的普漲也讓部分中小微企業感到“頭疼”,一些鎮街及基層社區已出臺相應政策規范廠房租賃。個案:寧賠違約金也要解約最近,一樁有趣的合同糾紛官司在東莞長安法庭開庭審理,原告是長安鎮廈崗社區某工業區的房東麥某昌,他向法院提起訴訟要求解除與承租者的租賃合同,理由之一竟然是“自己的廠房部分為違建”。寧愿賠償數百萬元的違約金,也想解除與承租者的合約。麥某昌是廈崗本地人,從2002年開始在當地社區承包土地,蓋起了廠房對外出租。2013年,他與深圳百佳公司法人胡鐵龍簽訂租賃協議,將其位于廈崗社區復興路9號的多棟廠房租給了后者,包括宿舍、廠區等在內,租金從9元平方米到13.5元平方米不等。“廠房一共有三棟,數萬平方米,前期我們投入了2000多萬元進行改造,一部分用于發展實業,另外一部分則分租給了別的企業。”胡鐵龍告訴記者,今年有部分廠房租賃合約到期后,又進行了續約,按照房東要求租金也進行了相應的上調。但對于還沒有到期的大部分廠房,房東麥某昌亦要求大幅提高租金,并要求預付1000萬元租金方才續約。無奈之下,他湊足了200萬元首期款支付給了對方,但沒想到房東還是提起了訴訟要求解除合同。在麥某昌的起訴狀中,記者看到,他之所以要求解除合約,其中一條原因竟是“C棟廠房建成投用至今未取得房產證或建設工程規劃許可證”。這在承租方看來,僅僅是漲租的借口。對此,麥某昌的兒子小麥向記者坦言,他家一共有兩個園區,另外一個園區今年租給了來自江西的“二房東”,廠租已經漲到了20多元平方米,因此即便是違約將面臨300萬元的違約金,他們也要想法解約。走訪:廠租普漲臨深片翻倍在當地社區相關負責人看來,這宗合同糾紛的導火線就是當地廠租的大幅上漲。“從去年以來,我們這里的廠租就開始大幅上漲,先前的平均租金約為13元平方米,現在基本在28元平方米左右。”廈崗社區經貿部門相關負責人告訴記者,社區的很多物業先前都承租了出去,租金大多在8元—10元平方米。從2015年開始,一些來自深圳、江西、湖南等地的中介公司開始大量接盤廠房,成為名副其實的“二房東”,廠租一路飆升,“花樣”也多了起來。記者隨機走訪了厚街、塘廈、寮步、道滘、高埗、橫瀝、東坑等多個鎮街的工業區,相對于兩年前,廠房的租金普遍上漲,平均漲了50%以上,而臨深圳片區更是翻了一倍以上。以長安、塘廈、鳳崗等為例,廠租價格大多在30元平方米左右。而松山湖,最高的租金已經超過了35元平方米。“一個多月前我就開始到處找廠房。”來自四川的王瑞是厚街一家鞋面廠的老板,因為工廠訂單增加需要擴大廠房面積,他先后來到厚街赤嶺、寮步橫坑等地尋找廠房,接待他的不是廠房的業主,幾乎都是××物業管理公司。“這些公司有本地的、也有從深圳來的,一看就是二房東。”王瑞說,厚街赤嶺的廠租已經接近20元平方米,此外還要收取空地分攤費、物業管理費等,甚至連廠房使用面積也“打折扣”,很多廠房的公攤面積超過了20%,如此算下來,光廠租的成本就占據了所有成本的八成以上。“200多人為我打工,而我卻為二房東打工”。探因:資本大量進入工業地產李明(化名)是東莞一著名工業地產運營商的相關負責人,他告訴記者,廠房租金逐年遞增,這原本是行規。一般是每三年增長10%的租金,房東和承租人都會在協議中注明,且廠房租賃面積按房產證面積計算,一般不會出現以公攤面積為由讓實租面積“縮水”的現象。從2013年開始,東莞“二房東”越來越多,租金也一路上漲。李明分析說,東莞廠租上漲主要有幾個階段:一是約六七年前,深圳一些小型工廠,包括塑膠、制鞋、模具等傳統產業陸續轉到東莞,推動東莞第一次廠租上漲;約三年前,深圳的廠租開始攀升,不少中小企業往外搬遷,這讓深圳的“二房東”們看到了商機,紛紛到東莞“圈廠”,東莞廠房租金再次大幅上漲,但相對于深圳動輒五六十元平方米的廠租,東莞這邊依然顯得便宜;而最近一波,則是從一年前開始,東莞大量實施城市更新、“工改工”等,對一些舊廠房提質增效,吸引了大量的公司投資,甚至連萬科、碧桂園等大型地產商,也開始轉戰工業地產。“一個在深圳做工業地產的朋友,由于來東莞較早,20多人的公司一個月純利900萬元以上。”冉龍華的塑膠廠原本在深圳寶安,6年前搬到東莞黃江,并租下幾棟廠房,除了自用的部分,其余全部分租了出去,每月收租就可以賺回自用的部分。“今年生意不太好做,打算關閉工廠,直接做包租公。”冉龍華說,他身邊已經有十多個做企業的朋友,直接干起了“二房東”的生意。已有鎮街出臺相應政策“政府可否針對‘二房東’出臺法規,打擊這種炒廠房行為?否則中小企業真的難以為繼。”東莞四川資陽商會執行會長劉世正說,每次商會開會,會員都反映廠租普漲一事。各級政府都在努力為實體經濟減負,但“二房東”卻攜資本強勢介入廠房租賃市場,抬高了租金。記者從東莞經信、商務等部門獲悉,目前政府已經關注到廠租漲價問題,但還沒有出臺具體的管理辦法。不過,一些鎮街(園區)及基層社區,已經根據自身實際出臺了相應的政策。比如,道滘鎮就有規定,承租政府或社區物業的,必須是實體企業,或者某領域具備一定科技含量的企業;此外,從今年開始,東莞要求所有社區物業都必須進入到集體資產交易平臺上面掛牌,禁止私下承包行為,并設置了一些具體的有針對性的條件,目的就是為了防止過度炒廠房行為。(《東莞工業地產成“香餑餑”》由金羊網為您提供,轉載請注明來源,未經書面授權許可,不得轉載或鏡像。版權聯系電話:020-87133589,87133588)關鍵詞:廠房東莞租金二房東深圳社區租賃地產責任編輯:北田共推薦閱讀

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